仲介手数料とは

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仲介手数料とは、不動産売買の仲介(媒介)を売ったり、買ったりするときに不動産を売る人、買う人が不動産仲介会社へ支払う成功報酬金額のことです。
成功報酬であることから、不動産売買が成立するまでは仲介手数料を支払う必要がなく、不動産売買が成立してから支払うこととなります。
不動産の売買は、個人間で行うことも可能ですが、不動産会社ではない一般の方が物件情報を取得したり相場を把握することは現実的ではないため、一般的には不動産会社に仲介(媒介)を依頼して仲介手数料を支払い、物件を探してもらって不動産を買ったり、買手を探してもらって売ったりすることが現実的です。
不動産会社は、こうした不動産を買いたい、売りたいといったご依頼を受け、依頼者が求める物件を購入、売却できた場合の成功報酬として仲介手数料を受け取ることで事業を行っています。

仲介手数料は交渉できるの?

不動産を購入する場合、不動産会社から物件の情報を取得して不動産売買を行うことが一般的です。検討している物件に買付証明書を提出し、条件が整い次第、売買契約締結となります。買付証明書を提出することにより、不動産売買にあたる仲介(媒介)業者が決まります。つまり、この時点で初めて「この会社で仲介をしてもらう」ことが確定します。
仲介手数料には上限額があるというだけで下限額についての定めはなく、 上限金額以内であれば不動産仲介会社の判断で「減額するのは自由」であるため、どの不動産会社に仲介してもらうか、売買契約を行うかによって諸費用の差、仲介手数料の金額差が発生します。最近では他社との差別化のために仲介手数料を無料にする、または減額するという不動産会社もあります。国土交通省は、宅地建物取引業法の「解釈」でも、仲介手数料(媒介報酬)の限度額を当然に請求できるものではなく、実際の業務内容に応じて「依頼者と協議して決める事項」としています。つまり仲介手数料は「売買価格の3%+6万」を一律に請求できるものではなく、あくまでも上限額となっていますので、仲介手数料の減額を交渉することは可能です。

仲介手数料早見表

不動産売買の仲介手数料早見表
以下に物件価格100万円から1億円までの仲介手数料の早見表を掲載していますので、
現在ご検討中の物件の仲介手数料がいくらになるのか、参考にしてみてください。
※消費税10%の場合

仲介手数料早見表

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額(税抜)のイメージ(報酬料率)

【仲介手数料の上限額の計算例】

●売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します。

  • a)200万円までの部分
    200万円×5%=10万円
  • b)200万円超400万円までの部分
    200万円×4%=8万円
  • c)400万円超1,000万円までの部分
    600万円×3%=18万円
    a+b+c=36万円

※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります。
なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます。
→売買価格×+%+6万円+消費税

【仲介手数料の上限額】

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。
不動産の売買で定められた仲介手数料の上限は、200万円以下の金額に対しては5%+消費税、200万円を超える400万円以下の金額は4%+消費税、400万円を超える金額には(3%+6万円)+ 消費税です。計算のもとになる金額は税抜き価格ですが、個人不動産売買、土地取引は非課税となるため売買代金をそのまま計算式にあてはめることができます。
ちなみにこの不動産売買の仲介手数料の上限が制定されたのは1970年のことです。当時の建設省の告示により、それまでは各都道府県知事の権限によって決められていた料率を全国一律として上限額を設け、現在の料率になりました。

依頼者の一方から受領できる報酬額

仲介手数料について

仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生します。媒介手数料(媒介報酬)とも呼ばれる不動産売却の際に支払う仲介手数料は、あくまでも取引が成立したときに支払う成功報酬です。購入や売却の依頼をしても実際に売買契約が成立しなければ支払う必要がない手数料となります。また、取引の契約をしても何らかの理由で取引が成立しなければ支払う必要はありません。ただし、契約が成立した時点で仲介手数料が発生するため、契約の成立後に契約解除となった場合には仲介手数料を請求される場合もあります。手付金による解約や、何らかの違約によっての解約の場合は、物件が引き渡しされなくても仲介手数料を求められることがありますので注意が必要です。

法規制により仲介手数料には上限があります。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合、法令違反となります。また法令で定められているのはあくまでも上限額なので、当然に上限額を請求できるということではありません。例えば上記の早見表では3,000万円の不動産の購入した場合の仲介手数料は1,056,000円ですが、これは「定価」ではなくあくまで「上限額」ですので、もちろん仲介会社がこれ以上の手数料を受け取ることはできませんが、上限額以内であれば自由に決めることができるため、仲介会社の判断で500,000円に減額する、ということは可能です。

仲介手数料の仕組み

不動産を売りたい不動産会社または個人(売主といいます)は、一般的に不動産仲介会社に販売を依頼し、その物件を買いたい人を探してもらいます。そして不動産を買いたい人(買主といいます)も、不動産仲介会社に依頼して自分の希望に合う物件を探してもらいます。仲介会社が紹介する物件の中に気に入ったものがあれば、内見や買付証明、ローン審査などを経て契約となります。無事に売買契約が締結されると、不動産仲介会社は売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。この双方からの報酬を得ることで、不動産仲介会社は事業を運営しています。

そもそも仲介手数料がいらない場合ってあるの?

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページ、チラシなどに掲載されている物件情報の概要欄には、「取引態様」という項目があります。この項目が「代理」または「媒介」となっている場合、その不動産会社を通じて物件を購入すると仲介手数料が発生します。しかし、この項目が「売主」となっている場合には、売り手から「直接」不動産を購入することになり、仲介する会社がいないため仲介手数料は不要となります。

仲介手数料の支払いのタイミングは?

仲介手数料を支払うタイミングは契約が締結した時点になりますので、締結前に支払う必要はありません。
契約後の支払い時期は不動産仲介会社や契約内容によって異なり、契約時に満額を支払う、契約時に半額、引渡(決済)時に半額ずつ支払う、引渡(決済)時に満額を支払うなど様々です。契約内容はもちろん任意ですので、契約前にどの時点での支払いになるのか、仲介会社に必ず確認をしておきましょう。

仲介手数料に消費税は?

2019年10月1日、消費税法が改正され、税率が8%から10%に上がりましたが、この増税により仲介手数料にも影響がありました。
消費税が対象としているのは、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引、つまり企業や法人・事業者を通して物品やサービスを購入する場合に支払う税金です。
不動産会社に依頼した仲介業務というサービスの対価として支払うのが仲介手数料ですので、仲介手数料にも消費税が課税されることになります。